今天我討論的主題是有關成功零售業(yè)的領域，我會談到零售的規(guī)劃和一些概念，零售這個設計是非常復雜的需要很多獨特，特殊的技巧來保持這個建筑的合理性。由于中國與西方的文化差異，中國對市場有不同新的要求，在中國對于這些建筑師來說，在設計購物中心的時候，就會提出一些特別的挑戰(zhàn)。在過去的20年當中，在購物中心的建筑當中，有更多不同的類型，世界各地，包括從開放的到高端的購物中心，到各種各樣的批發(fā)中心，購物中心在世界各地越來越強勁。

　　隨著中國的發(fā)展，這些興起的購物中心進入中國，中國有很多新的零售購物中心進入市中，還有一些在規(guī)劃之中。購物中心提出了很多問題，購物中心對開發(fā)商來說是一個昂貴的投資，他們部分仔細地挑選他了建筑物，保證他們的設計為他們帶來成功，另外建筑還必須對購物中心將來的發(fā)展?jié)摿τ幸粋�影響，為了實現(xiàn)成功的零售購物中心，開發(fā)商必須做到以下三點：了解當?shù)氐囊螅私猱數(shù)氐膯栴}，解決一些具體的零售問題，這些方面有一個好的開始，就能創(chuàng)造一個好的購物中心，不僅僅是一個購物的體驗。我們第一個主題就是談到市場問題，在開始設計零售中心之后，建筑師必須充分了解購物中心所涉及到的市場問題，包括要初步了解具體的市場的要求，了解客戶的需求，同時要創(chuàng)造一個正確的商業(yè)組合，還要有一個實際的可行的分階段發(fā)展的戰(zhàn)略。我要談到具體的市場的要求，首先是建筑所處的位置，這個建筑處在商業(yè)中心，那么這個建筑所占的面積就沒有建筑類型那么重要，如果所處是一個新的區(qū)域，我們就必須考慮到零售，餐飲，商業(yè)等等各個方面來留住我們的客戶。

　　第二點關于市場定位，首先我們要確定現(xiàn)有我將來的一些競爭對手，周圍競爭對手的，我們要了解這個區(qū)域當中的成熟性，同時知道將來市場的需求和進行創(chuàng)新的能力和靈活性。

　　第三點是出售還是出租，在當今的中國市場，很多人需要和他的合資伙伴把他的項目賣掉，這個是非常吸引人，這只是一個短期的收益，卻會引起長期的問題，購物中心不可能在將來有一個良好的運作，許多零售商也不被對這樣一個項目所吸引，零售商對這樣一個僅僅出售的項目也沒有太大的興趣。

　　第四，客戶基礎和購買力，首先你應該了解你的主要的關鍵的客戶的位置，了解他們的收入的水平，購物的習慣，他們所處的行業(yè)和他們的社會地位，以及家庭的群體。

　　五，客戶的需求和目標客戶群體，我們對市場調(diào)查，了解這個顧客需要從整個購物體驗當中得到什么，讓他們回答一些問題，像您希望怎么樣到達購物中心，你能駕車的話需要那些信息，還需要進行一些? 客戶調(diào)查，調(diào)查他們將來對于重新貿(mào)易組合概念，和他最基本的所處位置的一些意見。

　　六，關于租戶和顧客的興趣，調(diào)查之后我們對調(diào)查的數(shù)據(jù)進行研究，從而得出我們將來這些租戶和客戶他們所希望得到的東西這方面的一些要求。

　　七、是商場開什么店，你應該留意你潛在的租戶，從而吸引他們開發(fā)這個項目。接下來的一點是零售品牌，隨著現(xiàn)在全球化的進展，將來會有更多名牌進入中國市場，八、在中國對你項目的成功特別有利。九、是營銷和公眾的認知度，零售中心建筑對它的將來的身份認同是非常關鍵，在項目最初的開發(fā)的時候，就投入這方面的努力來提升這些項目的運作能力。接下來我們要談到顧客，包括購物者，零售中心是購物者來購物的地方，從中部這方面來說，中部能夠吸引更多的生意，所以對于開發(fā)商來說應該知道購物者對我們將來的發(fā)展是最重要的。

　　我們談到一點正確的商業(yè)組合，這是在早期開發(fā)的時候，開發(fā)商必須清楚的一點。我們必須在購物中心當中合理安排主力的比例，包括超級市場，百貨店，影院，電子市場，食品店，還有娛樂的設施，第二點是商戶，購物中心能夠吸引什么樣的商戶，外國的品牌，國內(nèi)的品牌，第三點，要確定誰來提供購物中心餐飲方面的服務，最后一個是娛樂和休閑。

　　接下來是關于實地可行的發(fā)展策略，許多購物中心都是獨特，規(guī)模也很大，他們量身制作一些策略，將來能夠適應市場的變化，一，就是恰如其份首期的投資，保持這個項目有一個前期的資金，保證能夠適應將來的變化。零售業(yè)是瞬息萬變的行業(yè)，購物中心的能夠把這一點考慮在內(nèi)，三，輕松調(diào)換空間布置。我們可以變化不同的新的各種各樣的租戶。四，開發(fā)的問題，在我們了解到復雜的市場需求之后，應該進入下一步，也就是說了解開發(fā)問題，包括時間和規(guī)劃，交流，功能性，讓建筑對城市的貢獻。在中國建筑設計的構(gòu)成時間是遠遠快于西方國家，最初的規(guī)劃設計大概只需要一兩年，但是在西方，英國，需要五到六年，我們需要進行一些可行性的研究，了解市場的需求，科學發(fā)展的策略方面。你必須跟所有的各方進行溝通，包括開放商，建筑師，顧問，另外我們要和當?shù)氐睦硎�，不同的人和不同的各方都要參與到你的零售建筑的設計過程當中，必須保證所有人都有共同的目標。二，在這個顧問，客戶和當?shù)氐恼賳T之間必須有一個同步進行的設計過程，也就是說這些不同的各方要有同步的項目競爭表，以避免項目出現(xiàn)一些差異或者是失誤，我們要把社區(qū)動員起來，讓它產(chǎn)生所有者的感覺，讓公眾成為社區(qū)的一部分，讓他們?yōu)樯鐓^(qū)做貢獻，使民眾的團體參與進來，使他們成功的用媒體和營銷來運作項目的前期工作。我們知道中國市場發(fā)展非�？旖煌▎栴}是非常重要的一個問題，零售購物中心的成功就取決于輕易地進入和走入購物中心，交通對購物中心的影響，交通會出現(xiàn)新的地鐵路線，增加新的客流流，。同時我們還要確保購物中心接近現(xiàn)在或者是將來出現(xiàn)的一些交通干線，有效利用城市交通的網(wǎng)絡。同時還要跟政府一起解決問題，取得雙贏的局面，采用積極的方法取得公用交通和政府提供的服務，利用這些服務使城市和你的項目都能夠受益。

　　接下來我們要談到購物中心的功能性，中國和西方在購物中心功能和作用上面有很多不同，這個是我們需要注意到，一，休閑和餐飲，因為中國是有很多，中國的勞工是比較低廉，中國的餐飲業(yè)也比較大一些集中到一起，更像一個餐館的味道，二，營業(yè)的時間，因為許多中國的購物中心都具有夜生活這么一種性質(zhì)，有KTV，所以我們就需要探討設計不同的營業(yè)時間，三，天氣，中國是一個很大的國家，南北的差異很大，所以我們必須了解當?shù)氐臍夂钍窃趺礃樱驗楫數(shù)氐臍夂顣绊憦V場他們的一些商業(yè)活動。四，是當前的文化，中國的歷史和文化是源遠流長，我們需要考慮到把當?shù)氐奈幕攸c，一些藝術品納入我們的設計。最后一點是購物中心對城市的貢獻，購物能夠?qū)Τ鞘凶鲂┦裁矗軌虺蔀榻謪^(qū)整體一個部分，也成為城市開發(fā)一部分，對于二級城市這一點是特別重要的，我們需要創(chuàng)造一個購物中心，各種性能給人們一些購物的體驗，是全天后的活動空間，是新的聚會的地點，是人們在城市當中必須去的地方，能夠打開當?shù)氐南M市場，為當?shù)貛硪恍┬碌幕盍托碌男職�，使這個城市變得更好。

　　現(xiàn)在我想介紹圖片上是一個我們近年來在中國二級城市做的一個城市的一個項目，在二戰(zhàn)以后這個城市成為英國第二大城市，但是零售業(yè)還是不太景氣，我們做了一些新的廣告，新的一些項目，參照一些新的市場購物中心，在這個購物中心建成以后，有3600萬的顧客光顧，我們覺得在今后幾年會有五倍的增加，可以說這個項目是非常成功了，提高我們零售業(yè)的地位。設計當中的一些問題，我們了解開發(fā)的問題之后，建筑師最后要開始他們的設計過程了，他們需要了解的是這種設計需要是現(xiàn)實可行，獨特的，有很好的可實性，強調(diào)入口的重要性，同時要保證人流的暢通，還有就是有一個很好的外在的身份的認同。一，現(xiàn)實可行的設計，購物中心不僅僅是建筑的表現(xiàn)，或者是一種體現(xiàn)，更是一種賺錢的項目，他用一種切實可行實際操作的方式來進行設計，為他們的開發(fā)商達到他們的目標，為了要進行切實可行的設計，就必須要了解將來市場的購物者他們的需求，并且了解這些需求會有什么樣的變化，同時零售購物中心還需要現(xiàn)實的設計和安排，以保證在將來這些設計安排不會是重復，三，在不同的商店和品牌之間進行商業(yè)組合，使主力店，名牌店，專門店要恰如其份，我們要通過零售規(guī)劃來使購物和租戶之間的興趣和需求達到一種平衡，最后我們還要針對主力店，了解他們的需求，從很早的時候了解他們的需求，這一點非常重要，因為建筑師了解他們是為誰設計的，就會知道他們的定位。四，我們談到靈活的設計時代會變革，零售購物中心的設計也必須適應這個，零售空間必須適應將來的變化，將來的店就會變成購買廠，西方大的購買場已經(jīng)倒閉，我們必須要根據(jù)人們的變化使這些場所適應不同的類型，我們還要使購物中心能夠隨著業(yè)務量的增長而變更，在中國我們考慮到一些地帶，因為我們有很多監(jiān)管會有一些灰色的地帶。全球化時代我們必須談到零售購物中心的個體的特征，我們看到它的特性都是說要有一些名牌就夠了，在西方的設計當中我們要考慮內(nèi)部或多或少是差不多的。

　　現(xiàn)在有些人非常急切找到一些新的設計，令人興奮的設計，在中國有很多過于雕琢的設計，所以許多追求不同差異的努力往往都是失敗的，實際在某種程度上是早就過時了。這就是我為什么設計一個獨特的持久的購物中心是非常重要，我們必須設計一個經(jīng)得起時間考驗的購物中心，創(chuàng)造一個視覺上的背景，保證有舒適的室內(nèi)購物體驗，在我們設計當中用一些當?shù)氐乃囆g和手工藝品，同時我們還要設計獨特的工藝品雕塑，家具，使這個購物中心不僅僅是一個簡單的購物的場所，我們還要巧妙選擇室內(nèi)的裝修，顏色，來避免一些單調(diào)的布局，使購物中心更加吸引人，我們還在購物距離產(chǎn)生一個點，這樣有一個良好的視線和可視線。我們看到在購物中心，視線和可視性是非常重要的，我們必須保持視線的良好性，使開闊的視線，減少支撐性物對視線的影響。所以我們必須巧妙運用燈光，盡量開闊視野，保持視線的連續(xù)性。不是很重要的一點，成功的零售中心能夠讓顧客感到舒適。

　　在所有的購物中心當中，我們必須使顧客感覺舒適的設施，有寬闊的大堂，設計良好的洗手間，客戶的服務的柜臺，無障礙的設施等等。談到內(nèi)部，我們需要注意的是今天策劃這個組合極其分布的位置，考慮個體特征與這種主題的關系，以及想象的空間。談到建筑的外面的時候，我們需要了解怎么樣能夠巧妙安排櫥窗和廣告的位置，我們盡可能避免大的指控牌，我們必須要保證在有大面積的空間來給廣告運用。同時我們考慮店面的設計必須要商業(yè)促銷活動有足夠的空間，季節(jié)變化的時候，商場需要改變展覽的空間，同時還要使一些具有獨特個性的品牌有一些自己的空間表現(xiàn)，還要保證店面與店鋪之間的可視性。內(nèi)部空間的特性是非常重要，在中國有越來越品牌到中國市場，所以我們要允許設計的時候有不同的商品的流入，同時這樣做可以保證視線和足夠的人流量，同時我們還要提供多元的店面設計。我們怎么樣? 給顧客一種感覺，入口的問題，中國許多大型購物中心都是一個大廣場，在我這兒我要強調(diào)一點，點到為止的原則，再出口這個地方比例恰如其份，才能吸引足夠的行人，我們強調(diào)主路口的多樣性，提供公共場所，人行道，提供更多的空間給我們的購物者。還有就是內(nèi)部人員的流通的問題，這一點對于成功的購物中心也非常重要的。

　　在亞洲購物中心高層的越來越多了，在香港這種地方，中國有些有六七層，在這種地方我們高速的扶梯有助于豎向人流通行，這樣可以提供一個直接通往高層的交通工具。我現(xiàn)在給我們展示的圖片是火車站一個購物廣場，它的內(nèi)部設計我們采取了主題，比較抽象，這些是關于不同主題設計一些圖片。還有就是使用燈光會為你的項目增添一種視覺上的效果，同時我們還要確保建筑外部的特性，成為當?shù)匾粋�標志性的建筑，在建筑的表現(xiàn)方面，有很豐富的表象里，成為街區(qū)的一個亮點，也成為大家都會去的一個地方。所以我們就盡量避免有一個完全空白的面，同時保證外面的標志和廣告牌都是相一致的安排下，非常適合這個建筑，同時我們還要使用外部的燈光和周圍的布景。了解這些我們就能夠使購物中心成為大家的經(jīng)常光顧之地。要建設這么一個成功的購物中心必須要有獨特的建筑設計，與城市特點的相融合，同時還具有品牌效應和身份象征，同時把娛樂元素也加入進去。我們需要室內(nèi)購物中心成為一個永恒的設計，具有新的購物體驗，與公眾有良好的互動，有一個良好的購物空間，這樣的設計才是一個良好的設計，我所要講的已經(jīng)超過了大家想到零售中心的概念